Сколько стоит хостел или Как правильно оценить стоимость хостела?

 

Рынок продажи готового бизнеса, и хостелов в частности, развивается достаточно активно. Все больше предпринимателей отдает предпочтение покупке готового действующего хостела в альтернативу самостоятельному открытию «с нуля». Основные причины этого сугубо экономические: экономия времени, снижение неопределенности и рисков, возможность быстрого входа на рынок и т.д.

В связи с этим встает логичный вопрос – сколько реально стоит бизнес и какие факторы влияют на его стоимость? Согласно экономической теории, любой актив оценивается с позиций трех различных подходов: доходного, затратного и сравнительного. Несмотря на то, что большинство покупателей и продавцов не изучали данную теорию, на практике они интуитивно используют тот или иной подход. Но в данном случае нас больше интересует практика, а не теория, поэтому рассмотрим наиболее типичные ситуации, с которыми Банк Готового Бизнеса (Biz-Bank) сталкивается ежедневно при продаже хостелов.

Позиция продавца

В большинстве случаев позиция продавца достаточно проста: я потратил на открытие столько-то, поэтому хочу вернуть эти деньги плюс получить дополнительную прибыль. Размер дополнительной прибыли при этом сугубо индивидуален – он может составлять как 10% от суммы затрат, так и все 100%. Тот факт, что за время работы хостела стартовые инвестиции полностью или частично отбились, обычно не учитывается.

Фактически это соответствует понятию «затратного подхода» в теории.

Позиция понятная, но без сопоставления с уровнем дохода  неприемлемая для покупателя. Любой покупатель бизнеса преследует только одну цель – преумножить свои доходы. Покрытие чужих расходов его вообще не интересует. Понятно, что при желании собственник хостела может отлить кровати из золота и инкрустировать стены бриллиантами, но это не позволит ему поднять цены в 100 раз, и доходность будет немногим выше, чем у обычных хостелов. Но срок окупаемости при этом – несколько поколений.

На практике стоимость, сформированная подобным образом, представляет собой верхнюю границу, и обычно не соответствует рыночному уровню, поэтому сделки по этой стоимости происходят крайне редко.

Как правило, оптимистично настроенный продавец сначала выставляет бизнес по этой стоимости и с нетерпением ждет очереди покупателей. Однако, очередь не выстраивается, энтузиазм снижается, а за ним рано или поздно снижается и стоимость, постепенно приближаясь к рыночному уровню. Проблема в том, что продать такой объект уже гораздо сложнее, поскольку он уже известен большинству участников рынка, и неадекватность первичного размещения перечеркивает их возможный интерес.

Более разумный продавец предварительно изучает текущие предложения на рынке и сопоставляет уровень цен с характеристиками собственного объекта. Вот это уже более весомый аргумент для покупателя, и с экономической точки зрения такой подход более правильный. В теории он называется «сравнительным». Правда, есть у него и свои недостатки:

Во-первых, продавец может не знать, что многие выставленные объекты продаются уже годами, поскольку их цена изначально сформирована неправильно (затратным подходом). Во-вторых, всегда есть искушение ориентироваться только на более дорогие объекты и не рассматривать основной пласт рынка («а у меня-то хостел лучше!»). Таким образом, без критического анализа данный подход также может привести к завышенной оценке.

И, наконец, совсем небольшая часть продавцов оценивает бизнес с точки зрения окупаемости, так называемого «доходного подхода». Данный критерий, пожалуй, является наиболее объективным, и именно с этой позиции бизнес оценивается большинством покупателей.

Позиция покупателя

Любой инвестор рассчитывает на разумный срок отдачи инвестиций. Этот срок напрямую зависит от доходности бизнеса и связанных с ним рисков. Если говорить о хостелах, располагаемых на арендованных площадях (а таких 80%), то основные риски связаны с договором аренды. Поскольку в большинстве случаев заключается договор на 11 месяцев (что связано с уплатой налогов), есть риск потерять бизнес при непродлении договора аренды. Поэтому большинство сделок совершается по цене, соответствующей окупаемости в районе 1 года.

Предельным сроком окупаемости для хостелов в аренде является 2 года. Но такой хостел должен обладать явными дополнительными преимуществами, например, гарантиями продления договора аренды, исключительным местоположением, большой клиентской базой, прозрачностью и доказуемостью доходов.

Поскольку доход является основным критерием оценки, сразу возникает вопрос соответствия декларируемого дохода реалиям. Зная о том, что данный показатель является ключевым, некоторые продавцы умышленно завышают фактические показатели, либо приводят в качестве среднемесячного показателя за год показатели высокого сезона, во время которого прибыль может быть в 2-3 раза выше среднегодовой. Соответственно, естественным желанием покупателя является проверка финансовых показателей.

С этим часто возникают определенные трудности. Поскольку бухгалтерская отчетность очень редко ведется по всем критериям законодательства, официальными финансовыми документами доходность не проверить. Управленческая же отчетность обычно ведется «для себя» в рамках файлов программы Excel, и соответственно, при желании также может быть искаженной. Однако, доходность вполне может быть проверена косвенными методами через доказательства заполняемости. В качестве доказательств могут выступать заявки бронирования, историю которых можно восстановить через соответствующие сайты бронирования, договора с проживающими, архив видеорегистрации и т.д. В принципе, если доходы проверяемы, несложно рассчитать и реальную прибыль, поскольку расходы проверить достаточно легко, и они обычно не искажаются.

Как правило, покупатели перед покупкой хостела просматривают все выставленные на продажу объекты и проводят достаточно тщательный сравнительный анализ, то есть применяют не только доходный, но и сравнительной подход в равной степени. Только в отличие от продавцов, покупатели ориентируются на более низкие цены и на соотношение цена/доход. Кроме этого существуют дополнительные критерии, которые в ряде случаев могу быть более существенными, чем показатели дохода, например:

• Местоположение;
• Номерной фонд и вместимость;
• Состояние помещения, отделка, оборудование;
• Статус помещения (жилой/нежилой фонд);
• Вход, этаж, соседи и т.д.;
• Срок существования;
• Формат хостела, «изюминка» и другие индивидуальные критерии.

Следует отметить, что, как и в любой покупке, свою роль играют также эмоциональные факторы.

Рыночная оценка

Как правило, итоговая цена сделки всегда является компромиссом между позициями продавца и покупателя. В той или иной степени в ней учитываются все три подхода: затратный, доходный и сравнительный. И чем ближе первоначальная стоимость, определенная продавцом, к рыночной – тем быстрее проходит сделка.

С нашей точки зрения, как для продавца, так и для покупателя бизнеса, наиболее объективным является сравнительный подход, основанный на анализе реальных сделок. То есть, оценка должна проводиться не по предложениям к продаже, а по фактическим сделкам купли-продажи. Именно для целей такой оценки мы приводим анализ фактических сделок купли-продажи хостелов в Санкт-Петербурге за 2013 г.

Данная информация позволит Вам быстро и достаточно точно определить стоимость бизнеса, причем сделать это Вы сможете самостоятельно.

Текущие коэффициенты (мультипликаторы) стоимости хостелов в Санкт-Петербурге

По итогам 2013 г. специалистами Группы компаний Банк Готового Бизнеса (Biz-Bank) было проанализировано 18 реальных сделок купли-продажи хостелов и мини-отелей Санкт-Петербурга. В данном случае речь идет только об объектах, располагаемых на арендованных площадях. Если же говорить о хостелах в собственности, то их стоимость формируется как стоимость недвижимости плюс стоимость бизнеса (при этом стоимость бизнеса зачастую идет с дисконтом).

В среднем сделки совершались по цене на 10-15% ниже первоначальной стоимости продажи.

Сводные данные о диапазоне цен фактических сделок представлены в следующей таблице.

Показатели	Диапазон стоимости сделок
	до 1 млн. руб.	от 1 до 2 млн. руб.	от 2 до 3 млн. руб.	от 3 до 5 млн. руб.	от 5 млн. руб.	Итого
Количество сделок	3	9	4	1	1	18
% от всех сделок	17%	50%	22%	6%	6%	100%

Диапазон стоимости хостелов в СПб по реальным сделкам

Основным ценовым облаком является диапазон от 1 до 2 млн. руб., именно в нем была совершена половина всех сделок. Примерно одинаковое количество сделок было совершено по цене ниже 1 млн. руб. и в пределах от 2 до 3 млн. руб. Сделки со стоимостью свыше 3 млн. руб. являются единичными.

Следующая таблица является наиболее информативной и полезной для целей оценки. В ней отражены основные коэффициенты стоимости бизнеса. Коэффициенты рассчитываются как соотношение цены сделки к соответствующему показателю.

Умножив данные коэффициенты на собственные показатели, Вы сможете самостоятельно определить стоимость хостела по основным критериям. Среднее значение по этим оценкам будет максимально приближено к рыночной стоимости.

Коэффициент стоимости	Показатель
	Выручка в год	Прибыль в год	Площадь	Количество номеров
Минимальный	0,2	0,7	5 000	180 000
Максимальный	0,7	2,0	16 000	370 000
Среднерыночный	0,4	1,2	10 000	250 000

Коэффициенты (мультипликаторы) стоимости хостелов и мини-отелей

Как показывают данные, в среднем хостелы продавались за 1,2 годовой прибыли. Этот срок окупаемости превышает краткосрочный срок аренды 11 месяцев, что объясняется двумя факторами: 1) покупатели рассчитывают на рост доходов в ближайший год, в том числе за счет повышения цен номеров на уровне инфляции 2) в анализе участвует несколько объектов с долгосрочной арендой.

Если брать за базу выручку, то средний коэффициент составляет 0,4. Из этого можно сделать вывод о том, что нормальный уровень рентабельности хостела должен составлять порядка 30%.

Если исходить из площади, в среднем хостелы оцениваются в 10 000 руб. за каждый квадратный метр общей площади. Стоимость за 1 номер составляет в среднем 250 000 руб.

Пример оценки

Рассмотрим простой пример оценки. Оцениваемый хостел характеризуется следующими показателями:

• Годовая выручка: 3 360 000 руб.
• Годовая прибыль: 1 260 000 руб.
• Площадь: 140 кв. м
• Количество номеров: 6

Все, что нам нужно сделать для оценки – перемножить эти цифры на рыночные коэффициенты и определить среднее значение. Зная, что средняя скидка на торг составляет 10-15%, мы можем увеличить полученное значение на данный процент, чтобы иметь разумный запас для торга. Итоговая цена – наиболее вероятное рыночное значение стоимости.

Показатель	Показатель
	Выручка в год	Прибыль в год	Площадь	Количество номеров
Значение показателя	3 360 000	1 260 000	140	6
Коэффициент стоимости	0,4	1,2	10 000	250 000
Оценка стоимости по показателю	1 344 000	1 512 000	1 400 000	1 500 000
Среднее значение стоимости	1 439 000
Рекомендуемая премия на торг	10%
Итого предлагаемая стоимость продажи (округл)	1 600 000

 

 

 

 

 

 

Расчет стоимости хостела/мини-отеля

Таким образом, мы определили, что стоимость хостела составляет 1 600 000 руб. Продажа по цене 1 400 000 – 1 450 000 руб. будет вполне соответствовать рыночному уровню.

Следует отметить, что данная оценка имеет укрупненный характер, поскольку она не учитывает качественные факторы, такие как местоположение, состояние, срок существования и т.д. Для более точной оценки существуют расширенные методики, но поскольку они связаны с более сложным математическим аппаратом и квалиметрическими параметрами, для такой оценки желательно привлекать специалистов. В любом случае, хотя корректировка на качественные характеристики и может существенно влиять на стоимость, но разница с простой оценкой не может превышать 30% (в редких случаях 50%, но никак не в разы).

Надеемся, что данная информация будет полезна как для покупателей, так и для продавцов хостелов и мини-отелей, и позволит им лучше понимать позиции друг друга.

Внуков Игорь, руководитель департамента Группы компаний Банк Готового Бизнеса (Biz-Bank).

Февраль 2014 г.