Как купить хостел или что такое хостел как готовый бизнес

Первое, о чем следует подумать при покупке хостела – понять, как давно он существует. Для того, чтобы проверить длительность существования хостела, можно просто полазить по интернету и системам бронирования. Если не найдется достаточное количество отзывов и/или упоминаний об этом хостеле в системах бронирования или просто в интернете за прошлые годы  – это новый хостел, созданный специально на продажу. В этом случае надо понимать, что продается не бизнес, а право на использование помещения плюс мебель с оборудованием, и все данные по выручке и/или по загрузке, которые приводит продавец – не более, чем прогнозы. Даже оценка по рейтингу гостей у новых хостелов всегда выше, чем у существующих длительное время: один всем недовольный гость (таки специфические люди появляются раз в год – полтора) может уронить общий балл процентов на 10. Поэтому у новых хостелов, до которых еще ни один такой еще не успел доехать, оценка всегда немного завышена. Также в большинстве случаев завышена и предлагаемая цена продажи таких хостелов как бизнеса. Отсутствие истории доходов не позволяет говорить о том, что к продаже предлагается именно «готовый бизнес», это скорее «полуфабрикат», с высоким уровнем неопределенности в отношении будущих доходов, и оценивать его следует так называемым «затратным подходом», то есть бизнес стоит столько, сколько необходимо средств для его воссоздания. В данном случае формула стоимости выглядит следующим образом: стоимость переуступки права аренды (традиционно считается как две арендные платы за помещение) плюс стоимость мебели и оборудования. В ряде случаев, когда был выполнен существенный ремонт помещения, к этой стоимости может быть добавлена стоимость ремонта и улучшений, однако, в этой части стоимости уже можно торговаться, поскольку не всегда подобные инвестиции могут быть оправданными. Грубо говоря, хостел можно отделать и золотом, но это не значит, что его доходность будет принципиально выше среднерыночной. В большинстве случаев инвестиции в открытие хостела составляют порядка 1 млн. руб.

Оценка же хостелов с историей проводится уже по принципу доходности: стоимость бизнеса рассчитывается как 1-1,5 реальной годовой прибыли. То есть если реальная годовая прибыль хостела составляет 1 млн. руб., то его стоимость должна быть в районе 1-1,5 млн. руб.

Второе – оценка предполагаемой выручки. Рекомендуем критически относится к цифрам, которые предлагают продавцы (или посредники). Для того, что хотя бы примерно прикинуть, сколько денег сможет давать хостел, нужно оценить два показателя: адекватность цены за место и процент загрузки. Адекватность цены проверяется путем сравнения с ценами в аналогичных (по месту расположения, «раскрученности» и потребительскому рейтингу) хостелах. Не поленитесь лично сравнить предлагаемый на продажу хостел с аналогичными. К сожалению, очень часто в предлагаемом к продаже хостеле выставляют завышенную цену на размещение (для поднятия показателя предполагаемой выручки), а после продажи хостел стоит незаполненный – и цену приходится снижать. А дальше идет элементарная арифметика – на основе адекватных цен на номер считаете теоретическую месячную выручку при стопроцентной загрузке (которой не бывает), и затем умножаете итог на предполагаемый процент загрузки. Можно посчитать разные варианты, но не забывайте про сезонность. Мы считаем разумным брать за основу самый пессимистический прогноз из всех возможных, чтобы не переоценить свои силы.

Следует знать, что в предложениях о продаже готовых хостелов многие продавцы лукавят, указывая в качестве среднемесячной выручки выручку в «высокий сезон» (для большинства городов России это лето). При этом высокий сезон характеризуется не только высокой загрузкой, но и более высокими ценами (в Петербурге, например, цены в летние месяцы поднимаются в 1,5-2 раза), соответственно, по сравнению с реальной среднемесячной выручкой декларируемая может быть завышена в 2 раза и более.

Для расчетов могут быть полезны статистические данные по средней загрузке хостелов в Москве и Санкт-Петербурге, а также средней стоимости номеров, приведенные в следующих таблицах (данные по результатам исследования компании «Банк Готового Бизнеса (Biz-Bank)» за 2014 год).

 

Таблица 1. Стоимость места в хостелах, руб./место в сутки

Показатель	Высокий сезон	Низкий сезон	Среднегодовая стоимость
Минимальная стоимость	400	250	330
Максимальная стоимость	1200	800	920
Средняя стоимость	700	500	550

 

Таблица 2. Средняя загрузка хостелов, % от общей вместимости

Номерной фонд	Высокий сезон	Низкий сезон	Среднегодовая загрузка
Маломестные номера	91%	71%	77%
Многоместные номера	80%	49%	58%
Всего хостелы	84%	57%	65%

Другая важная составляющая для расчетов прибыли хостела – его расходы. Тщательно проверьте расходы хостела – плата за аренду помещения, налоги (с учетом предполагаемой выручки), зарплата персонала, расходы на рекламу и комиссии за бронирование, хозяйственные и канцелярские расходы, коммунальные расходы, интернет, расходы на регистрацию гостей в ФМС, всевозможные ремонты, периодические закупки нового инвентаря т.п. К сожалению, при продаже бизнеса продавцы подчас «забывают» некоторые статьи расходов, которые потом могут вылезти во внушительные суммы.

Далее в качестве примера представлена экономика условного среднестатистического хостела, расположенного на арендованной площади. Следует понимать, что экономика во многом зависит от номерного фонда – чем больше количество номеров, тем как правило, ниже удельные расходы и выше прибыль. Расчеты составлены исходя из того, что средний хостел занимает площадь 130 кв.м, стоимость аренды составляет 600 руб./кв.м в месяц, в хостеле 5 номеров, рассчитанных на размещение 23 человек.

Таблица 3. Экономика среднего хостела

Показатель	Значение
Количество мест	23
Средняя выручка с места, в мес.	11 025
Среднемесячная выручка	253 575
Арендная плата	78 000
Коммунальные услуги	6 500
ЗП администраторов	40 000
Прачечная и прочие услуги	5 000
Комиссии бронирующим сайтам	25 000
Хозрасходы	5 000
Ремонт, обновление мебели	6 000
Налоги при УСН	15 215
Среднемесячные расходы	180 715
Среднемесячная прибыль	72 861

Как мы видим из таблицы, средняя прибыль такого хостела будет составлять порядка 73 тыс. руб. в месяц, ни никак не 200-300 тыс. руб., как указывается в некоторых объявлениях о продаже.

Если вы посчитали экономику и остались довольны результатом – можно приступить к следующему этапу – проверке хостела.

Давайте постараемся очертить основной круг прав, которые должен получить покупатель хостела. Сразу оговоримся, не имеет большого значения способ продажи: это может быть продажа юридического лица, которому принадлежат все эти права, или уступка права (продажа имущества), а чаще всего используется комплексный подход: и продажа акций/долей юридического лица (которое, как правило, является арендатором помещения), и уступка прав, которые по каким-либо причинам не были оформлены на это юридическое лицо.

Самый очевидный вопрос – это проверка прав на помещения. Чаще всего помещение не в собственности, а в аренде. Проверять «незыблемость» прав надо тщательно, с какими только случаями потери помещений (что является, понятное дело, и потерей бизнеса) мы не сталкивались: в связи с реконструкцией здания (о чем продавец умолчал), в связи с «выявленной» не согласованной перепланировкой, в связи с продажей здания при отсутствии регистрации долгосрочного договора аренды, и т.д, и т.п.  Бывают и факты откровенного мошенничества: продавцы сняли квартиру на 2-3 месяца, без спроса владельца заставили его кроватями и сделали «видимость хостела» и пытаются его продать как «готовый бизнес», опять же, не ставя в известность собственника помещения, который вполне может быть против такого использования. Бывает даже, что таким бизнесменам удается продать один и тот же хостел несколько раз одновременно разным покупателям (прежде всего за счет низкой цены)! При этом в переговорах в ход идут поддельные договоры аренды и собственности. Понятно, что совсем безрисковые помещения по приемлемой цене – из области фантастики, но главное -  понимать эти риски и оценивать свои возможности по преодолению возможных неблагоприятных последствий. Если хостел расположен в жилом доме, помимо общих рисков следует тщательно оценить риски, связанные с возможными жалобами соседей. Несмотря на то, что в настоящее время нет запрета на использование квартир для временного проживания граждан, а в новом стандарте прямо указано, что хостел может располагаться в квартире, тем не менее в ряде случаев соседи по подъезду занимают непримиримую позицию по отношению к возможности появления в их подъезде потока незнакомых людей. Если они при этом обладают достаточными материальными ресурсами, временем и желанием сделать жизнь хостела невыносимой, надо подумать, нужен ли Вам такой бизнес. Как правило, особенно яростной борьба бывает в двух случаях. Первое - когда хостел действительно нарушает права соседей (и это, как раз, можно попытаться исправить: например, если причиной борьбы является то, что гости в поисках входа в хостел постоянно беспокоят соседей, можно порекомендовать провести отдельные видеодомофон в хостел, улучшить навигацию и/или возложить на администратора функции консьержа для всего подъезда). Второе - если хостел разместили в элитном жилом доме, в котором жители тратят немалые деньги за обеспечение повышенного уровня приватности и не будут мириться с его нарушением. В этому случае Вы обречены на бесконечную борьбу с неясных исходом - подумайте, нужно ли это Вам.

Для того, чтобы снизить правовые риски, связанные с недвижимостью, в ходе покупки хостела мы рекомендуем структурировать сделку купли-продажи бизнеса, разбивая ее на две части. Сначала подписывается предварительный договор купли-продажи с полным описанием всего, что передается: право аренды и условия аренды, оборудование, нематериальные активы (клиентская база, сайт, регистрации в букинговых системах, персонал, наименование и т.д.). По договору задатка покупатель вносит задаток, как правило, порядка 10% от стоимости бизнеса. Обязательство же продавца – в оговоренный срок познакомить собственника помещения с покупателем бизнеса, предоставить все необходимые документы, и предварительно согласовать условия будущей аренды. Только после подобной процедуры знакомства с документами и арендодателем можно заключать основной договор купли-продажи и вносить основную сумму стоимости бизнеса. Отметим, что природа «задатка» прописана в Гражданском кодексе, и не следует путать «задаток» с «залогом» и «авансом». Задаток означает, что если покупатель передумает, то эта сумма остается у продавца, но если передумает продавец, или в ходе проверки выяснятся факты несоответствия декларируемой информации и реальных фактов, продавец обязан будет выплатить покупателю задаток в двойном размере. Если продавец отказывается от условий задатка, это может быть тревожным сигналом для покупателя: возможно, он скрывает какой-то существенный факт, и не заинтересован в чистоте сделки.

Следующий вопрос – движимое имущество. Как правило, движимое имущество (мебель, постельное белье, посуда, компьютеры и т.п.) передается в собственность. Рекомендуется провести инвентаризацию и составить перечень имущества, передаваемого в собственность покупателя, в качестве приложения  к договору – именно по этому перечню будет приниматься имущество по передаточному акту при завершении сделки. Обратите внимание – в продаваемом хостеле может находиться не только имущество, которое передается в собственность при продаже хостела, но и арендованное имущество.  Это может быть имущество, переданное в аренду владельцем помещения (поинтересуйтесь, кому принадлежит, например, холодильник, бойлеры или люстры), или оборудование связи (часто роутеры принадлежат провайдерам).  После инвентаризации имущества и до заключения сделки не лишним будет составить план ближайших закупок недостающего или нуждающегося в замене оборудования и инвентаря – если список будет существенным, он может оказать влияние на общие финансовые показатели сделки.

Дальнейшие группы вопросов относятся к нематериальным активам бизнеса. Хотя они не имеют прямой материальной формы, именно эти активы и формируют основу дохода, который генерирует бизнес, и поэтому являются важной составляющей любого бизнеса.

Третья группа вопросов – передача прав на средства связи с хостелом. В первую очередь это телефонная связь: покупателю должны быть не только переданы sim-карты,  pin-коды и  puk-коды к ним, нужно проверить, на какое лицо оформлены по договоры с телефонным оператором и, при необходимости, переоформить их. Необходимо также, чтобы покупателю была передана возможность самостоятельно использовать (включая возможность сменить пароли, логины и т.п.) все иные средства связи, указанные на сайте хостела и в иных информационных материалах о деятельности хостела, включая электронные адреса, skype, страницы в социальных сетях и т.п.

Четвертое – передача прав на доменное имя, а также всех прав на сайт (включая, но не ограничиваясь - исключительные права на программу, права на внесение изменений, поддержание и доработку, с заключением при необходимости соглашения с разработчиками сайта) и контакты с разработчиками сайта, а также пароль и логин для доступа к виртуальной площадке сайтов.

Пятое – «передача» систем бронирования (booking.com, hostelword.com, а также иных, если на таковых представлен хостел): в некоторых из них достаточно передать контакты и пароли, но иногда требуется и переоформление на новое лицо. Обычно в договоре о продаже хостела «как бизнеса» определяют дату завершения сделки, начиная с которой вся выручка принадлежит уже покупателю. Не забудьте включить условие о том, что все комиссии за бронирования в отношении гостей, проживающих до даты завершения, оплачиваются продавцом, а после даты завершения – покупателем.

Далее, должны быть переданы права на использование наименования, и любые производные от него.

Отдельный вопрос – контакты. Очевидно, что следует получить все контакты с исполнителями работ и услуг для хостела (чтобы покупателю не пришлось с нуля устанавливать контакты по рекламе или искать прачечную). Вопрос с контактами гостей – более сложный. Однако хостел несет определенные обязательства по миграционному учету и регистрации по месту пребывания своих гостей, и обязан хранить определенные документы. Очевидно, что все такие документы должны передаваться.

Обычно сделка не проходит одним днем, и от даты заключения договора до даты завершения сделки проходит некоторый срок, необходимый для переоформления прав. Все это время хостел продолжаете работать. Кроме того, в работе любого бизнеса всегда есть «переходящие» отношения, как по доходам (например, кто-то из гостей заплатил вперед, старому хозяину, а заедет уже после завершения сделки; или наоборот, гость живет при «старом хозяине», но заплатит уже «новому»), так и по расходам (некоторые исполнители берут оплату вперед, и старый хозяин оплатил будущие услуги, которые будут оказаны новому хозяину; а в ряде случаев наоборот: комиссии за бронирования платят после того, как жили гости). Для урегулирования  всех таких ситуаций стороны должны коммерчески договориться, как они будут поступать в отношении каждого из таких платежей, а затем при завершении сделки  составить акт сверки расчетов, выяснить, кто из них кому должен, и рассчитаться.

Если договор правильно и тщательно составлен, то после его заключения стороны совершают все предусмотренные им действия и в дату завершения проверяют, все ли права переданы, подписывают завершающие документы (в том числе передаточный акт в отношении имущества), завершают расчеты и передают ключи и пароли.

И в завершении еще несколько советов от профессионалов.

Поскольку целью сделки является приобретение покупателями хостела как работающего бизнеса, желательно включить в договор обязательство продавца по оказанию покупателю необходимого консультационного содействия в течение согласованного сторонами срока (например, одного месяца после даты завершения) по всем вопросам деятельности хостела, так как, как бы Вы не старались, когда вы останетесь с хостелом один на один, вы тут же поймете, что забыли что-то важное.

Важно понимать, что ключевой риск для бизнеса на арендованных площадях – риск потери права аренды. Постарайтесь договориться с собственником помещения и минимизировать данный риск в условиях договора аренды. Если владелец недвижимости действительно заинтересован в стабильном получении арендного дохода, он вполне может согласиться с вашими доводами. Наиболее надежным вариантом является заключение долгосрочного договора аренды (срок аренды должен превышать ожидаемый срок окупаемости бизнеса) с указанием предельного уровня повышения арендной платы. Если же владелец принципиально не готов уплачивать налоги с доходов от аренды и настаивает на краткосрочном договоре аренды (11 месяцев), предложите прописать в договоре условия о штрафе при непродлении или досрочном расторжении договора аренды по инициативе арендодателя. При этом штраф должен покрывать ваши потенциальные убытки от потери помещения. Условно приемлемым может быть и вариант одновременного подписания нескольких краткосрочных договоров аренды на несколько лет. Если же владелец помещения отказывается от всех перечисленных вариантов, риски потери бизнеса являются крайне высокими, и это, по крайней мере, должно учитываться в стоимости (то есть бизнес должен стоить менее, чем 11 месячных прибылей), а в большинстве случаев следует просто отказаться от такого помещения для бизнеса.

И помните, что хостел – не такой простой бизнес, как это может показаться с первого взгляда: управление средством размещения требует не только денежных вливаний, но и каждодневных хлопот, а также квалифицированного подхода к управлению. Приобретая хостел, Вы приобретаете кучу забот и проблем, и не нужно верить в то, что это бизнес будет работать сам по себе: будьте готовы к ночным звонкам и неожиданно возникающим ситуациям. И запаситесь терпением: Вам придется работать с постоянно прибывающими и убывающими людьми, а вместе с ними - и с их проблемами. Мифы о том, что хостел - это высокодоходный бизнес, развеется у вас в первый месяц работы. Поинтересуйтесь почему продается этот бизнес, не из за возникших ли проблем: повышение арендной платы, проблемы с соседями, которые «вставляют палки в колеса» работающему хостелу, или из-за неправильно составленного бизнес-плана людей, которые рассчитывали на сверхприбыли при организации хостела, а теперь не могут наскрести даже на аренду. Со всем этим нам приходилось встречаться.

 

Внуков Игорь, руководитель гостиничного направления ГК Банк Готового Бизнеса (Biz-Bank),

Недорезова Ольга, председатель Лиги Хостелов,

Петровская Наталья, член правления Лиги Хостелов