Анализ рынка хостелов в Санкт-Петербурге – итоги 2013 года

В 2013 г. хостелы в Санкт-Петербурге продолжили свое активное внедрение в гостиничный рынок Санкт-Петербурга. За год было открыто более 30 новых объектов, примерно столько же находятся на инвестиционной стадии и планируется к открытию в 2014 г.

Сколько хостелов в Санкт-Петербурге?

Общее количество хостелов, зарегистрированных на основных площадках бронирования составляет 132 объекта.   Также к хостелам можно отнести порядка 20% объектов, зарегистрированных в формате «мини-отелей», что составит еще 60 объектов. Следует учитывать, что существует и определенное количество хостелов, не зарегистрированных на сайтах бронирования – такие хостелы ориентированы на специализированную целевую аудиторию, и работают только со своей клиентской базой – таких в Санкт-Петербурге не менее 20. Таким образом, фактическое количество хостелов в городе уже превышает 200 объектов.

Суммарный номерной фонд хостелов составляет 1108 номеров, в среднем это чуть более 5 номеров на один хостел. Общая вместимость хостелов – порядка 4800 человек, то есть в среднем 4-5 человек в одном номере.

Всего в структуре номерного фонда Санкт-Петербурга хостелы продолжают занимать небольшую долю – порядка 3%. Для сравнения, в европейских странах данный показатель составляет 15-20%, при том что количество номеров на 1 жителя города также в 2-3 раза превышает уровень Санкт-Петербурга.

Основная география размещения хостелов – центр города, в районах Невского проспекта, Московского вокзала и станций метро «Сенная», «Невский проспект», «Владимирская», «Адмиралтейская», «Чернышевская», «Площадь Восстания». В то же время наблюдается тенденция к специализированному размещению вне «Золотого треугольника» и центра Санкт-Петербурга, поблизости с локальными центрами притяжения (ВУЗы, выставочные площадки, район порта, крупные бизнес-центры).

Структура собственности

Около 80% хостелов располагается в жилом фонде. В большинстве случаев это бывшие коммунальные квартиры, переделанные под формат бюджетного гостиничного размещения. Типичная площадь хостела составляет от 130 до 200 квадратных метров, однако, бывают и более крупные объекты, занимающие целый этаж здания, или несколько этажей – их площадь может превышать 400 квадратных метров.

75% хостелов располагается на арендованных площадях. Ремонт обычно осуществляется за счет арендатора. Как правило, с собственником заключается краткосрочный договор на 11 месяцев с правом пролонгации. Несмотря на то, что краткосрочный характер аренды влечет за собой определенные риски, эта форма является массовой. Формами «страхования рисков» является практика подписания гарантийных писем, заключение сразу нескольких 11-месячных договоров аренды, установление санкций в случае непродления/досрочного расторжения договора аренды. Собственники помещений, в которых располагаются хостелы, заинтересованы в получении арендной платы, которая сейчас существенно выше, чем у квартир, поэтому обычно идут на встречу требованиям хостельеров.

Средний диапазон арендной ставки для хостелов в 2013 г. составил от 600 до 750 рублей за квадратный метр в месяц, наиболее распространенная ставка – 700 рублей. Дополнительно владелец хостела оплачивает коммунальные  услуги, которые составляют 5-10 тыс. руб. в месяц.

Стоимость размещения в хостелах

Средняя стоимость одного места в хостеле в 2013 г. составила 750 рублей в высокий сезон (май-август, январские праздники, школьные каникулы) и 435 рублей в низкий сезон (весь остальной год). По сравнению с 2012 г. стоимость размещения практически не изменилась, что обусловлено возрастающей конкуренцией в данном сегменте рынка.

Показатель	Высокий сезон	Низкий сезон	Среднегодовая стоимость
Минимальная стоимость	600	300	390
Максимальная стоимость	1100	750	855
Средняя стоимость	750	435	530

Стоимость места в хостеле, 2013 г., руб./сутки

Загрузка хостелов

Один из самых интересных показателей – это средняя загрузка номерного фонда. В целях анализа мы условно разбили номерной фонд хостелов на маломестные (до 4-х человек в номере) и многоместные номера (более 4-х человек в номере).  В среднем по всему номерному фонду в высокий сезон загрузка в 2013 г. составила 90%, в низкий – 61%. Среднегодовая загрузка – 69%, что близко к показателям загрузки трехзвездочных гостиниц города. Основное различие в загрузке мало- и многоместных номеров наблюдается в несезон – для маломестных показатель составляет  76%, для многоместных – немногим более 50%.

Следует учитывать, что при расчете данных показателей учитывались также вновь открытые хостелы, которые в первый год работы обычно показывают показатели ниже среднерыночных. В целом можно говорить о том, что средняя загрузка хостела, работающего несколько лет, составляет не менее 70%.

Номерной фонд	Высокий сезон	Низкий сезон	Среднегодовая загрузка
Маломестные номера	96%	76%	82%
Многоместные номера	87%	54%	64%
Всего хостелы	90%	61%	69%

Загрузка хостелов в 2013 г.

Как показывает статистика, маломестные номера пользуются существенно более высоким спросом, и одной из основных тенденций в 2013 г. являлось увеличение количества маломестных номеров. Так, в значительной части хостелов многоместные номера были переоборудованы в несколько одноместных.

Рост конкуренции побуждает многих хостельеров выделять свою целевую аудиторию и обустраивать хостел под нужды конкретных групп туристов. Например, в 2013 г. открылись «женские хостелы» (останавливаться в них могут только девушки), «семейные хостелы» (рассчитаны на пребывание с детьми), «студенческие хостелы» (для долгосрочного проживания студентов с сентября по май), и даже хостелы для пребывания с домашними животными.

Сколько приносит хостел?

По оценке Банка Готового Бизнеса (Biz-Bank), общий оборот хостелов Санкт-Петербурга в 2013 г. составил порядка 640 млн. руб., в среднем около 3 млн. руб. в год на один хостел.

Среднегодовая выручка с одного места размещения составила 10 945 рублей в месяц.

               Показатели оборота хостелов в 2013 г.

Далее представлена экономика условного среднестатистического хостела, расположенного на арендованных площадях. Следует понимать, что экономика во многом зависит от номерного фонда – чем больше количество номеров, тем как правило, ниже удельные расходы и выше прибыль. Расчеты составлены исходя из того, что средний хостел занимает площадь 150 кв.м, стоимость аренды составляет 700 руб./кв.м в месяц, в хостеле 5 номеров, рассчитанных на размещение 23 человек.

Показатель	Значение
Количество мест	23
Средняя выручка с места, в мес.	11 166
Среднемесячная выручка	256 819
Арендная плата	105 000
Коммунальные услуги	6 215
ЗП администраторов	37 800
Прачечная и прочие услуги	3 232
Комиссии бронирующим сайтам	17 977
Хозрасходы	4 978
Среднемесячные расходы	175 202
Среднемесячная прибыль	81 616

Экономика «типичного» хостела в Санкт-Петербурге, 2013 г.

Средний хостел приносит своему владельцу порядка 82 тыс. руб. прибыли в месяц, или около 1 млн. руб. в год. Следует учитывать, что это данные без учета налогов, которые зависят от ОПФ, выбранной системы налогообложения и принципов ведения налоговой отчетности.

Средний показатель рентабельности составляет 31%.

Если говорить о точке безубыточности, то для того, чтобы хостел не работал в убыток, необходима среднегодовая загрузка в районе 57%.

Выводы по анализу рынка хостелов в Санкт-Петербурге

• Хостелы как гостиничные объекты экономичного размещения продолжают активно развиваться в Санкт-Петербурге, однако в общей структуре номерного фонда занимают небольшую долю.
• Среднегодовая загрузка хостелов составляет порядка 70%.
• Средняя стоимость места в высокий сезон составляет 750 руб. в сутки, в низкий – 435 руб. В среднем по году стоимость места в хостеле составляет 530 руб.
• Емкость рынка хостелов составляет 640 млн. руб. В среднем один хостел генерирует порядка 3 млн. руб. выручки за год.
• Данный бизнес является безубыточным при среднегодовой загрузке от 57%.
• Маломестные номера пользуются более высоким спросом по сравнению с многоместными, есть тенденция к переоборудованию многоместных номеров в маломестные.
• Рост конкуренции приводит к открытию специализированных хостелов, рассчитанных на узкую целевую аудиторию.

В следующей статье будет рассмотрен рынок купли-продажи хостелов как объектов готового бизнеса, а также основные подходы к оценке стоимости хостелов.

Внуков Игорь, руководитель департамента группы компаний Банк Готового Бизнеса (Biz-Bank).

Январь 2014 г.